1 thực trạng bây giờhưởng đang khiến người mua nhà bức xúc Đó là nhiều nhà đầu tư không bàn giao căn hộ theo tiến độ đã cam kết, thậm chí kéo trường học hàng chục năm trời gây thiệt hại cho khách hàng.


Xung quanh vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Đoàn Luật sư Tp.HCM.
Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, thông thường khi chậm bàn giao thì chủ đầu tư sản phẩm hay nêu những lý do chủ quan và khách quan, song song trình bày hoàn cảnh để người dùng thông cảm. khách hàng sẽ xem lại hợp đồng để xác định các quyền và lợi ích của mình, Tuy nhiên số đông đều nhận thấy mình sẽ thua thiệt bởi hợp đồng không quy định cụ thể về trách nhiệm khi chậm bàn giao nhà.
Vi lý do này, người mua cần đưa ra các yêu cầu bằng văn bản đến nhà đầu tư, hoặc các cam kết, đề nghị bồi thường được đưa ra đều thể hiện thông qua văn bản. Cùng với như thế, người mua cũng cần sẵn sàng thông tin đến cơ quan công năng hoặc báo chí về sự việc nếu không được giải quyết ổn thỏa, nhất là khi nhà đầu tư có dấu hiệu rút vốn không triển khai dự án hoặc chuyển nhượng sản phẩm. người dùng nhà thậm chí có thể khởi kiện để yêu cầu quyền lợi cũng như tố cáo với cơ quan công năng nếu những yêu cầu không được phục vụ.
- Phóng viên: Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng này? chúng ta cần có chế tài gì đối với chủ đầu tư thu tiền của khách tuy nhiên không triển khai sản phẩm hoặc thu tiền xong rồi bỏ trốn?
+ Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Về vấn đề như thế, có nhiều nguyên nhân khách quan như việc thay đổi chính sách (cho vay, thuế,...), thay đổi xây dựng hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay… cho nên, các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất tiềm năng thực thi dự án và cũng không có tiềm năng hoàn trả tiền cho người dùng. Khi lâm vào tình trạng đó, nếu nhà đầu tư danh tiếng và có đạo đức kinh doanh thì sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho người mua đã thanh toán. Thế các, không ít nhà đầu tư đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua.
Thế tuy nhiên, câu chuyện “bình mới rượu cũ” vẫn đang tồn trong mà mắt xích là biện pháp thực thi, tính thực thi và con người thực thi quy định. Tôi cho rằng, nên cần xử lý tận nguồn chứ không phải đưa ra quy định là xong. Phải có quy định chế tài cho người chịu trách nhiệm, thậm chí cả địa phương có các công trình như vậy; bên cạnh đó, chế tài trực tiếp và thực thi trực tiếp phải mạnh mẽ và có tính răn đe cao.Luật kinh doanh BĐS 2014 có quy định giới hạn phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư. Theo này, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng cho thuê, bán, thuê mua BĐS làm nên ở tương lai khi đã có bảo lãnh của ngân hàng, tổ chức tài chính có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Trước này, rất nhiều thông tư, nghị định cũng quy định tất cả sản phẩm BĐS có diện tích đông đảo, nhỏ của chủ đầu tư trong nước hay có nguyên tố vốn nước ngoài đều phải thống kê cơ quan quản lý nhà nước hàng quý, năm.








- Trên thực tế, khi xảy ra các tranh chấp do chủ đầu tư chậm giao nhà thì cơ quan quản lý dường như thờ ơ và chậm vào cuộc để bảo vệ người dùng, ông đánh giá vấn đề này ra sao?
+ Việc mua bán căn hộ là giao dịch dân sự được xuất phát từ thỏa thuận giữa những bên với nhau, ngoại trừ việc chậm bàn giao như thế có dấu hiệu của cố tình chiếm dụng vốn hay lừa đảo. Thường thì cơ quan công năng chỉ vào cuộc khi có khiếu nại, khiếu kiện với cơ sở rõ ràng và thông tin cụ thể cho thấy các dấu hiệu vi phạm. Đấy là chưa kể việc do thiếu hiểu biết pháp luật nên người mua nhà đưa đơn đi kêu cứu khắp địa điểm, mà việc yêu cầu bảo vệ quyền lợi trong các cơ quan đúng phạm vi chức năng và có thẩm quyền lại không thực hiện.
Quy định pháp luật phức tạp, trong khi các nhà đầu tư có đội ngũ cố vấn tìm phương pháp lách hoặc có phương án đối phó, thì người mua nhà không phải ai cũng am hiểu luật lệ. Chính vì vậy, ngoài việc cơ quan nhà nước cần có biện pháp thực thi luật từ việc chấp thuận quy hoạch đến công tác kiểm tra, thanh tra, thì khách hàng nhà cần tự có cơ chế bảo vệ mình cũng như thông tin đến cơ quan nhà nước khi phát hiện chủ đầu tư sai phạm.
- Khi mua sản phẩm BDS (BĐS) địa ốc, khách hàng nhà cần lưu ý các vấn đề gì, thưa ông?
+Trước tiên, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về trình trạng dự án cũng như năng lực của nhà đầu tư. Trước khi thỏa thuận và đặt cọc, người dùng nhà cần phải biết bất động sản như thế đã hoàn tất xây dựng và xin cấp phép thiết kế full chưa hay vùng của BĐS có Tọa lạc trong xây dựng hay không?… tốt, người mua cần lưu ý đến tính pháp lý của hợp đồng và nội dung thỏa thuận giữa các bên, bảo đảm rằng những điều khoản ở hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Cho dù hợp đồng mẫu do nhà đầu tư đưa ra, nhưng khách hàng hoàn toàn có quyền đàm phán với nhà đầu tư về những điều khoản trong hợp đồng bởi đây là thỏa thuận dân sự, cần phải tập trung hoàn hảo đến các quy định cụ thể về chất lượng công trình, việc chậm bàn giao, diện tích đúng và các chế tài bồi thường thiệt hại.
ngoài ra, khách hàng cần thẩm định và quan tâm đến những thỏa thuận về những khoản giá thành khác ngoài tiền mua dự án BDS cũng như các khoản chi trong tương lai. Ví dụ như phí dịch vụ, chi phí quản lý phát sinh đi kèm với việc bảo trì và sử dụng bất động sản. Bên mua nên buộc bên bán thể hiện rõ ở hợp đồng những vấn đề đó nhằm bảo đảm quyền lợi cho mình tại suốt thời gian sở hữu và dùng BĐS. Mặt khác, khách hàng cũng cần tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà để có những tư vấn hữu ích nhằm hạn chế rủi ro.